Häufige Fragen rund um die Immobilienbewertung

Immer wenn Sie das Gutachten nicht vor Gericht, beim Finanzamt oder anderen öffentlichen Stellen benötigen, ist die Gebäudewertschätzung oder Immobilienwertschätzung, das Kurzgutachten, ideal für Sie.

Mit der Gebäudewertschätzung erfahren Sie den Wert einer Immobilie oder Eigentumswohnung, der aktuell auf dem Wohnungsmarkt als Verkaufs- bzw. Kaufpreis erzielt werden kann. Eine Gebäudewertschätzung ist genauso wie ein Gebäudewertgutachten oder Immobilienwertgutachten immer unabhängig von Kaufs- oder Verkaufsinteressen – im Gegensatz zu einem Makler oder einem Verkaufsportal. Mit dieser objektiven Entscheidungshilfe vermeiden Sie (teure) Fehlentscheidungen – egal ob Sie verkaufen, kaufen, vererben oder verschenken wollen.

Die Wertermittlung in Form eines Immobilienwertgutachtens erfolgt gemäß den Vorgaben des Baugesetzbuches § 194. Sie sollte durchgeführt werden, wenn Sie eine ausführlich begründete und nachvollziehbare Ermittlung des Marktwertes bzw. Verkehrswertes Ihrer Immobilie benötigen. Dies ist meist der Fall, wenn Sie das Gutachten vor Gericht, bei der Vorlage bei Ämtern und Behörden (Finanzamt) benötigen.

Die Gebäudewertschätzung oder Immobilienwertschätzung ist ein Kurzgutachten was ebenfalls unter der Anwendung der erlassenen Wertermittlungsrichtlinien erstellt wird. Die Immobilienwertschätzung kann immer dann durchgeführt werden, wenn keine Verkehrswertermittlung gemäß Baugesetzbuch § 194 notwendig ist. Das Kurzgutachten eignet sich ideal für alle privaten und sonstigen Zwecke.

Durch die unterschiedlichen Anforderungen ergeben sich auch deutliche Unterschiede im Aufwand für den Gutachter: Bei einem Immobilienwertgutachten wird das Grundstück mit allen darauf befindlichen baulichen Anlagen detailliert beschrieben. Diese detaillierte Beschreibung umfasst rund 30 Seiten im Gutachten. Ein Beispielgutachten finden Sie hier. Bei einem Kurzgutachten, der Immobilienwertschätzung, fällt diese weg und wird durch einen ca. dreiseitigen Erläuterungsbericht ersetzt.

Dieser Aufwandsunterschied erklärt auch die preisliche Differenz.

Vielen fällt der Verkauf des eigenen Hauses schwer – emotionale Verbindungen lassen überzogene Preisvorstellungen aufkommen oder finanzielle Notlagen zwingen scheinbar zum Verkauf zu jedem Preis.

Bei solch einer wichtigen Entscheidung sollten Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie kennen! Eine Wertermittlung ihres Hauses, ihrer Eigentumswohnung oder jeder anderen Immobilie bietet Ihnen Klarheit über den aktuell zu erzielenden Verkaufspreis. So gerüstet haben Sie auch beste Argumente – von unabhängiger Seite – für die Verkaufs- und Preisverhandlungen.

Bei Verkaufspreisen, die sehr häufig im 5-stelligen Bereich liegen, ist das Geld in ein Gutachten oftmals sehr gut investiert. Denn schon eine Veränderung des Preises um 1 Prozent kann die Investition in das Gutachten amortisieren. Die Gebäudewertschätzung ist hier ideal – sie ist preisgünstig und liefert Ihnen alle notwendigen Informationen.

Der Hauskauf steht im Leben oft nur einmal an und stellt gleichzeitig auch die größte Anschaffung dar. Um solch eine Anschaffung meistern zu können, müssen die meisten Menschen Kredite aufnehmen, sich einschränken und/ oder einen Großteil ihres Guthabens investieren.

Verständlich, dass man hier kein Geld zu verschenken hat. Spart man sich den Gutachter, spart man aber am falschen Ende. Bei Kosten von deutlich über 100.000,- € hat man schon ab einer Einsparung von 1% die Kosten für den unabhängigen Gutachter amortisiert.

Ein Kurzgutachten, die Gebäudewertschätzung, verrät ihnen den aktuellen Wert ihrer Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften am Markt, zu erzielen ist.

Durch eine gezielte Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter während des Ortstermins werden augenscheinliche Bauschäden vor Vertragsabschluss erkannt und die damit verbundenen Kosten für die Bauschadenssanierung auf der Grundlage von Erfahrungswerten ermittelt. Die zusätzlichen Investitionskosten sind damit vor dem Kauf bekannt und dienen somit zur Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer.

Beispiel für Kauf einer Immobilie

Sie kaufen Ihre Traumimmobilie für 150.000 €. Neben dem Kaufpreis fallen noch die sogenannten Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer (für das Saarland: 6,5 %) und das Grundbuch an. Insgesamt wird der Kauf dadurch um ca. 7,7 % (ca. 11.550 €) teurer. Sollte noch ein Makler involviert sein, würden noch einmal zusätzlich 3,57 % vom Kaufpreis (in diesem Beispiel 5.355 €) anfallen.

Der gesamte Kauf würde somit 166.905 € kosten.

Ein Kurzgutachten kostet Sie gerade einmal 500 € – wird dadurch der Kaufpreis nur um 0,33 % gesenkt, hat es sich für Sie schon gelohnt.

Bei einer Kaufpreisreduzierung um 10 %, sparen Sie 16.690,50 €!

Das Immobilienwertgutachten und die Wertschätzung für Gebäude basieren alle auf den gleichen Grundlagen:

• nach § 194 (Baugesetzbuch) in Form einer Verkehrswertermittlung nach dem deutschen Wertermittlungsrecht gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 21). 

Wenn Sie eine Immobilie erben, wird der Grundbesitzwert vom Finanzamt geschätzt. Sollte der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert der Immobilie über den gesetzlichen Freibeträgen (Ehepartner bis 500.000 €; Eltern (bis 400.000,- €), Großeltern bis 200.000 €; Geschwister oder ähnl. bis 20.000 €) liegen muss Erbschaftsteuer gezahlt werden.

Dabei variiert der Erbschaftssteuersatz je nach Verwandtschaftsgrad und Größe des Erbes von 7 % bis zu 30 %.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass der vom Finanzamt geschätzte Verkehrswert/ Gebäudewert zu hoch angesetzt wird und somit zu Ungunsten der Erben ausfällt. Folglich wird zu viel Erbschaftsteuer bezahlt. Um das zu vermeiden empfiehlt es sich immer den vom Finanzamt geschätzten Verkehrswert durch ein Immobiliengutachten überprüfen zu lassen.

Schon bei geringen Korrekturen des Grundbesitzwertes amortisiert die Senkung der Erbschaftssteuer die in ein Verkehrswertgutachten investierten Kosten.

Beispiel für Erbschaftssteuer

Sie erben eine Immobilie im Wert von 450.000 € von ihren Eltern. Hierauf würde Erbschaftssteuer in Höhe von 3.500 € anfallen.

Ein Immobilienbewertung in Form eines Immobilienwertgutachtens kann einen geringeren Immobilienwert ermitteln. Das Gutachten kostet Sie ca. 900 €. Wird dadurch ein verminderter Immobilienwert von 400.000 € festgestellt, entfällt die Erbschaftssteuer komplett, da Sie (wenn sonst kein Erbe vorliegt) unter den Freibetrag fallen.

Sie würden also 3.500 € Erbschaftssteuer sparen.

Erben Sie von ihrer Schwester/ihrem Bruder oder ihrer Tante/ihrem Onkel steht Ihnen nur ein Freibetrag von 20.000 € zu. Würde durch die Immobilie ihr Erbe auf 150.000 € geschätzt, entfielen 26.000 € Erbschaftssteuer. Können Sie durch ein Immobiliengutachten darlegen, dass das Erbe nur 120.000 € umfassen würde, fielen für Sie nur 20.000 € Erbschaftssteuer an.

Eine Ersparnis von 6.000 € Erbschaftssteuer.

Ein „normales Einfamilienhaus“ besteht aus:

• z. B. Kellergeschoß, Erdgeschoß, Obergeschoß oder Dachgeschoß und steht auf einem Flurstück (Grundstück),
• hat ein Baujahr,
• hat keine weiteren An- oder Vorbauten oder sonstige zusätzlichen baulichen Anlagen auf dem Grundstück,
• hat keine Belastungen durch Rechte (Wohnungs-, Nießbrauch-, Wege- oder Leitungsrecht usw.)
• hat keine objektspezifische Bauteile (z. B. Balkon, Dachaufbau usw.)
• hat keine besonderen Ausbaustandart (z. B. Kellerausbau, Einliegerwohnung oder ähnliches)
• hat keine besonderen Betriebseinrichtungen (z. B. Alarmanlage, Lüftungsanlage oder ähnliches)

Extras:

• Zwei oder mehr Grundstücke
• Nachträglich angefügte An- oder Umbauten
• An- und Vorbauten (Wintergarten, etc.)
• Sonstige bauliche Anlagen (Garage, Pool, etc.)
• Belastungen durch Rechte (Wohnungs-, Nießbrauch-, Wege- oder Leitungsrecht, etc.)
• Objektspezifische Bauteile (Balkon, Dachgauben, etc.)
• Besonderer Ausbaustandard (Kellerausbau, Einliegerwohnung, etc.)
• Besondere Betriebseinrichtungen (Alarmanlage, Lüftungsanlage, Photovoltaikanlage, Sauna, etc.)

All das kann die Kosten für eine Immobilienbewertung beeinflussen. Wir erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot.

In einigen Fällen – bspw. zur Vorlage vor Gericht oder beim Finanzamt sind Gutachten notwendig, diese dürfen nur von Sachverständigen erstellt werden.

Weiterhin kann nur ein Sachverständiger sämtliche Facetten einer Immobilienbewertung erfassen und richtig einschätzen. Schäden, Sanierungsbedarf, Ausstattungsniveau sowie die Besonderheiten der Lage und des Immobilienmarktes beurteilen.

Da es bei Immobilien immer um hohe Summen geht (ein Einfamilienhaus kostete im Jahr 2018 durchschnittlich 300.000,- €), haben Abweichungen im einstelligen Prozentbereich schon hohe Auswirkungen – ob beim Kauf, Verkauf oder der Besteuerung.

Weitere unabhängige Einschätzungen zur Notwendigkeit eines Gutachters finden Sie beispielsweise im Beitrag der Badischen Zeitung.

Eine Online-Bewertung erfasst nur grobe Faktoren, viele Details die in der Summe den Wert einer Immobilie deutlich steigern aber auch senken können werden nicht erfasst. Zudem fehlt es einem unbedarften Nutzer häufig an Fachkenntnis um bspw. Schäden, Ausstattungsmerkmale, Zustand der Bausubstanz, Restnutzungsdauer u.v.a.m. richtig einschätzen und bewerten zu können.

Oder wissen Sie sicher, ob Ihr Haus ein niedriges, ein mittleres oder ein hohes Ausstattungsniveau hat?

Warum bewertet BüD Lauer nur Immobilien im Saarland und in den rheinland-pfälzischen Landkreisen, in Trier-Saarburg, Birkenfeld, Bernkastel-Wittlich, Eifelkreis Bitburg-Prüm und Kusel? Eine objektive Immobilienbewertung muss auch immer regionale Besonderheiten berücksichtigen. Hier spielen die Lage und der regionale Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle. Daher bewertet BüD Lauer nur im Saarland und in den angrenzenden Landkreisen Trier-Saarburg und Birkenfeld, um Ihnen eine möglichst exakte Bewertung Ihrer Immobilie zu liefern.

Eine kostenlose Online-Bewertung kann ausreichen, wenn man einen ersten Eindruck vom Wert einer Immobilie bekommen möchte.

Immer wenn es konkreter wird (bspw. Kauf, Verkauf, Schenkung, Erbschaft, …), sollten Sie einen Gutachter zu Rate ziehen. Bei einem durchschnittlichen Verkaufspreis von gut 300.000,- € für ein Einfamilienhaus (EFH) amortisieren sich die Kosten für einen Gutachter schon bei 1% Preisreduktion.